Grundstücksmerkmale
Rechte und Belastungen
Rechte und Belastungen gehören zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften und rechtlicher Gegebenheiten und können den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich beeinträchtigen.
Oftmals wissen die Verkäufer oder Eigentümer nicht von der Existenz mancher Rechte, die ein Sachverständiger bei der Wertermittlung berücksichtigen wird.
Hier sind nur ein paar der am häufigsten vorkommenden Rechte oder Belastungen aufgezählt:
- Nutzungsrechte, wie zum Beispiel Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch,
- Leibrenten,
- Erbbaurechte,
- Vorkaufsrechte,
- Nachbarrechtliche Beschränkungen, wie zum Beispiel Überbauten, Notwege,
- Baulasten, wie übernommene Abstandsflächen,
- Denkmalschutz,
- Reallasten, Hypotheken und Grundschulden.
Der Bodenrichtwert und der Bodenwert
Der Bodenrichtwert und somit der Bodenwert wird durch weitere Zustandsmerkmale beeinflusst:
- die Art der baulichen Nutzung z. B. Wohnen oder Gewerbe,
- das Maß der baulichen Nutzung so z.B. wieviel Quadratmeter Geschossfläche sind genehmigungsfähig oder auf welche Fläche und in welcher Höhe darf bebaut werden,
- den abgabenrechtliche Zustand,
- den Entwicklungszustand und die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung,
- der Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks
- und der Lage, z.B. bei der Beeinflussung von Immissionen oder durch einen unverbaubaren Bergblick.
Um den tatsächlichen Bodenwert ermitteln zu können, genügt es in der Regel nicht, den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert muss zunächst sachverständig angepasst werden. Der so angepasste Bodenrichtwert, multipliziert mit der Fläche, ergibt dann den Bodenwert. Eventuelle abbruchreife Objekte müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Der Gebäudewert
Der Gebäudewert wird durch die zu erwartende Restnutzungsdauer und durch den Gebäudezustand, zum Beispiel durch Baumängel oder Unterhaltstau aber auch durch unpraktische Grundrisse oder niedrige Raumhöhen entscheidend geprägt.
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